农村土地经营权流转交易问题

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摘要:近日,农业部印发了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》(以下简称《规范》),记者就此采访了农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇。近年来,随着土地经营权流转规模的不

近日  ,农业部印发了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》(以下简称《规范》)  ,记者就此采访了农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇  。

近年来  ,随着土地经营权流转规模的不断扩大  ,已经有超过三分之一的承包土地流转出去  ,每年新增流转面积4000多万亩  ,涉及数以百万计的承包农户  。因此  ,建立健全安全、有序的土地经营权流转交易市场 ,对维护广大农民群众和新型经营主体合法权益  ,促进适度规模经营有序发展意义重大  。


《规范》调整的范围主要是什么  ?
  张红宇:

  农村土地经营权流转交易市场是依照市场规律  ,为交易双方提供服务的平台  。2014年国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)明确指出  ,这类市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构  ,可以是事业法人  ,也可以是企业法人 。实践中  ,多数土地经营权流转交易市场是依托农业系统经营管理部门成立的事业单位或国有企业  ,也有一些是民营企业利用互联网等手段建立的流转交易平台  。据此  ,《规范》定位为工作指导性文件  ,而非具有强制力和约束力的部门规章 ,目的是为各地提供参照文本  ,各地农村土地经营权流转交易市场可在此基础上  ,根据实际情况补充完善调整相关内容  ,进一步完善相关工作规则  ,引导土地经营权公开、公正、规范流转交易  。


《规范》涉及到哪些主体和对象 ?
  张红宇:

  《规范》充分吸收了现有的土地经营权流转市场交易规程  ,依照农村土地经营权流转交易程序制定 ,主要遵循了“提出申请-进场交易-签订合同-配套服务”的顺序 。《规范》提出 ,交易主体是:


农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体  ,以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人  。

交易条件应该是交易标的权属清晰无争议  ,交易双方具有流转交易的真实意愿  ,符合法律法规政策和规划要求  。交易品种包括以家庭承包方式和其他承包方式取得的土地经营权 ,也包括集体经济组织未发包的土地经营权  ,以及其他依法可流转交易的土地经营权 。


实践中 ,有些集体土地流转出现了不公开、不透明 ,容易导致纠纷等问题  ,《规范》对此有什么规定  ?
  张红宇:

实践中  ,集体对外流转交易土地的现象已经数见不鲜 ,整村整组流转土地的情况也有很多  。一方面  ,集体统一流转土地在提高议价能力、为农民争取更大利益方面发挥了积极作用  ,也减少了流入方的交易成本  ,极大提高了土地流转交易的效率;另一方面  ,集体流转土地时  ,少数基层干部私相授受、谋取私利的现象也有发生  ,侵犯了农民合法土地权益  ,影响了农村经济社会的和谐稳定 。

因此  ,《规范》在流入方进场交易时特别提出:集体在组织统一流转农户通过家庭承包方式取得的经营权时  ,要有书面委托书;未发包集体土地经营权流转时 ,要提供农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明  。


工商资本租赁农地的现象比较突出  ,《规范》中对此是否有相关考虑  ?
  张红宇:

  近年来 ,在农村土地流转中 ,工商资本下乡租赁农地呈加快发展态势  ,2015年流入企业的农户承包地面积达到4600万亩  ,占流转土地总面积的10.4%  。一方面  ,工商资本进入农业  ,可以带来资金、技术和先进经营模式  ,加快传统农业改造和现代农业建设;但另一方面 ,工商资本长时间、大面积租赁农地  ,容易挤占农民就业空间 ,加剧耕地“非粮化”“非农化”倾向  ,存在不少风险隐患  。中央对此高度重视 ,强调对工商资本租赁农地要有严格的门槛  ,租赁的耕地只能搞农业 ,不能改变用途 ,让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者  。2015年  ,中办发〔2014〕61号文件和农业部等四部门《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》(农经发〔2015〕3号)提出  ,鼓励各地依法探索建立工商资本租赁农地资格审查、项目审核制度 ,对流入方的主体资质、农业经营能力、经营项目、土地用途、风险防范  ,以及是否符合当地产业布局和现代农业发展规划等事项进行审查审核 。从去年以来的运行情况看 ,工商资本租赁农地出现的“非粮化” ,特别是“非农化”现象得到了有效遏制  。为了进一步规范工商资本下乡行为 ,此次《规范》强调 ,流入土地超过当地规定标准以上的  ,需提供农业经营能力等证明、项目可行性报告  ,以及有权批准机构准予流转交易的证明 ,强调了土地流转的规范化  。问
今年有232个县(市)开展农村土地经营权抵押试点  ,对此有哪些考虑  ?
  张红宇:

  2015年  ,全国人大常委会授权在北京市大兴区等232个试点县(市、区)开展农村土地经营权抵押试点  。今年3月  ,中国人民银行、银监会、保监会、财政部、农业部等部委联合下发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔2016〕79号)  ,明确提出试点地区要推进建立多级联网的农村产权流转交易平台 ,建立承包土地的经营权抵押、流转、评估和处置的专业化服务机制  ,可以在试点地区政府授权的农村产权交易平台办理经营权抵押登记  。为推动农村经营权抵押试点工作的顺利进行  ,《规范》第十九条明确农村土地流转交易市场经有权机关授权可以开展土地经营权抵押登记  ,第二十条则就抵押登记过程中的有关事项提出了具体要求 ,试点地区可以组织开展相关工作 。


当前  ,各地的农村土地产权交易所提供服务内容并不相同  ,《规范》制定中是否有所考虑 ?
  张红宇:

  农村土地经营权流转交易市场主要功能是促进土地经宫东风下载专区营权交易  ,主要提供签订服务协议、流转信息发布公示、价格形成、流转合同及交易鉴证、授权抵押登记等服务 。《规范》提出:流转市场要做好信息公示和发布  ,流转合同订立应参照土地经营权流转交易合同示范文本  ,交易双方可以获得交易市场提供的流转交易鉴证 ,合同到期后流入方在同等条件下可优先续约  ,交易市场在交易完成后还应该提供信息查询、档案管理和纠纷调处等服务  。实践中  ,随着交易双方对土地经营权流转交易服务的需求不断提高  ,交易市场的服务内容也不断增加和完善  ,《规范》提出:应交易双方要求 ,市场可以组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务  ,但收费标准应根据相关规定由当地物价部门核定并予以公示 。同时  ,为保障农村土地经营权流转公开、公平、规范运行  ,市场应该自觉接受社会公众的监督和依法接受有关部门的管理 。

   
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